Получаване на разрешение за строеж
 

Актуално към 26.03.2021 г.

Обща информация

Строежи могат да се извършват, само ако са разрешени съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ). Съгласно чл. 12, ал. 2 от ЗУТ, застрояване се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила подробен устройствен план и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон.

В зависимост от характеристиките, значимостта, сложността и рисковете при експлоатация строежите се разделят на 6 категории. Към всяка категория може да видите пример, като пълният списък е описан в чл. 137, ал. 1 от ЗУТ.

  • Първа категория – автомагистрали;
  • Втора категория - третокласни пътища от републиканската пътна мрежа;
  • Трета категория - общински пътища, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ над 5000 кв. м. или с капацитет от 200 до 1000 места за посетители;
  • Четвърта категория - частни пътища, производствени сгради, инсталации, съоръжения, прилежаща инфраструктура и други с капацитет от 50 до 100 работни места и съоръженията към тях;
  • Пета категория - жилищни и смесени сгради, с ниско застрояване, вилни сгради, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000 кв. м. или с капацитет до 100 места за посетители;
  • Шеста категория - временни строежи, свързани с организация и механизация на строителството, стопански постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване.

 

Важно е да знаете
Важно е да знаете

Строеж, който по един критерий попада в една категория, а по друг - в по-висока, се категоризира в по-високата категория.

 

Съгласно закона имате право да започнете строителна дейност, само ако притежавате разрешение за това. Разрешението за строеж, издадено от главния архитект на общината е основата за започване на процеса. В чл. 148, ал.3 от ЗУТ са описани хипотези, в които разрешението за строеж се получава от друг орган на изпълнителната власт. Ако извършите самоволно строителство, без да сте преминали през предвидената процедура за издаване на разрешение, строителният обект ще попадне в категорията „незаконни строежи“ и ще трябва да бъде премахнат, като съгласно чл. 225а, ал. 5 във връзка с чл. 225, ал. 2, т. 2 от ЗУТ това може да бъде и за Ваша сметка.

Следва да се отбележи, че за определен тип строежи, описани в чл. 151, ал. 1 от ЗУТ не се изисква разрешение за строеж, а именно:

  • текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации;
  • текущ ремонт и поддържане на елементите на техническата инфраструктура, с които не се променят трасето и техническите характеристики;
  • оранжерии с площ до 200 кв. м.;
  • подпорни стени с височина до 1,2 м. над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
  • изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м. и с площ до
  • 30 кв. м.;
  • остъкляване на балкони и лоджии;
  • надгробни паметници, плочи и кръстове с височина до 3 м.;
  • теренна консервация на недвижими културни ценности;
  • консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи в интериор на архитектурно-строителни и художествени културни ценности и консервация на археологически недвижими културни ценности;
  • монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради;
  • леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м. в рамките на поземления имот;
  • градински и паркови елементи с височина до 2,5 м. над прилежащия терен.
  • изграждане на физическа инфраструктура в случаите по чл. 50, ал. 3, т. 3 от Закона за електронните съобщителни мрежи и физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в имоти - частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване;
  • изграждане на сградни водопроводни и канализационни инсталации и водопроводни и канализационни мрежи, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти - частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до измервателните уреди на водопроводните отклонения за присъединяване към уличната водопроводна мрежа, съответно до ревизионната канализационна шахта за присъединяване към уличните канализационни мрежи;
  • изграждане на електрически уредби и инсталации за ниско напрежение, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти - частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до границата на собственост на електрическите съоръжения;
  • поддръжка, дооборудване и/или подобряване на елементи на приемно-предавателни станции, както и тяхната подмяна или допълване чрез монтаж или демонтаж на елементи от радиопредавателната система, с елементи и оборудване на същата или друга електронна съобщителна мрежа от същия и/или друг вид технология в същия или друг честотен обхват, при спазване на здравните норми и изисквания, в случай че не се налага да бъдат изпълнени изкопни работи и/или строително-монтажни работи, променящи конструкцията, вида на конструктивните елементи и/или натоварвания на съответните съоръжения, с оглед спазването на изискванията за механично съпротивление и устойчивост;
  • парници с временна преносима конструкция, независимо от размера и формата, покрити с полиетилен, поливинил или друга подходяща материя, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки;
  • точки за безжичен достъп с малък обхват, които отговарят на изискванията, определени в Регламент за изпълнение (ЕС) 2020/1070.

 

Кой може да инициира процедурата по издаване на разрешение за строеж?

Разрешението за строеж се издава по искане на възложителя – собственик на имота или лице, на което е учредено право на строеж в чужд имот или което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон.

Следва да се отбележи, че има и специална разпоредба (чл. 183 от ЗУТ), която урежда отношенията в случай на повече от един собственик:

  • В съсобствен урегулиран поземлен имот може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственици.
  • Надстрояване или пристрояване на сграда-етажна собственост, се разрешава въз основа на договор за учредяване на право на надстрояване или пристрояване със собственика на урегулирания поземлен имот в нотариална форма и декларация-съгласие с нотариална заверка на подписите от всички собственици в етажната собственост.

 

Каква е процедурата за придобиване на разрешение за строеж?

Придобиване на скица на поземления имот

Придобиване на скица на поземления имот

Услугата се предоставя от съответната служба на Агенция по геодезия, картография и кадастър след подаването на заявление по образец. Времетраене, цена и необходими документи може да видите на интернет страницата на Агенция по геодезия, картография и кадастър.

 

 

 

Издаване на виза за проектиране, когато е задължително (чл. 140, ал. 3 от ЗУТ)

Издаване на виза за проектиране, когато е задължително (чл. 140, ал. 3 от ЗУТ)

Визата за проектиране представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му такива, с означени налични сгради и постройки в него, и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива. Визата се издава от главния архитект на общината в срок до 14 дни от постъпване на заявлението. Допълнителна информация за нужна документация към заявлението, такси и времетраене за Столична Община може да намерите в интернет пътеводителя на институцията.

Примерен образец на заявление може да намерите на интернет страницата на Община Добрич.

 

Важно е да знаете
Важно е да знаете

Образците на заявления и самата процедура може да се различават за конкретната община. Допълнителна информация може да бъде намерена на сайта на всяка община.

 

Съгласуване и одобряване на инвестиционен проект

Съгласуване и одобряване на инвестиционен проект

Тази стъпка е основание за издаване на разрешение за строеж. Възложителят трябва да подготви и подаде молба, към която да бъде приложена оценка на съответствие на инвестиционен проект с предвижданията на подробния устройствен план.

Молба за одобрение на инвестиционния проект се прави в писмена форма и е адресирана до главния архитект в съответната община, който може да одобри или да откаже одобрение на проектите, при условие, че е извършена оценка на съответствие, изготвена от експертен съвет на одобряващата администрация или като комплексен доклад, съставен от лицензирана фирма – консултант.

Допуска се разрешение за строеж да се издаде въз основа само на одобрен идеен проект при условие, че за него е извършена предварителна оценка за съответствие с предвижданията на подробния устройствен план, с правилата и нормативите по устройство на територията, с изискванията към строежите съгласно нормативните актове за функционалност, транспортна достъпност, опазване на околната среда и здравната защита, както и за взаимната съгласуваност между отделните части на проекта и е одобрен от компетентен орган.

Предварителната оценка на идеен проект, се извършва също от главния архитект на дадена община, като допълнителна информация по отношение на процедурата можете да намерите на интернет страницата на Община Добрич.

Заявление за съгласуване и одобряване на инвестиционен проект може да видите на страницата на Община Добрич.

Примерен образец на заявление за съгласуване на идеен инвестиционен проект с извършена предварителна оценка за съответствие, по който се издава разрешение за строеж, както и нужната документация към него може да намерите страницата на Община Добрич.

Инвестиционните проекти се съгласуват и одобряват въз основа на представени:

  • оценка на съответствието на проектната документация с основните изисквания към строежа;
  • положително становище на органите за пожарна безопасност и защита на населението за строежите от първа, втора и трета категория;
  • предварителни договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура;
  • оценка на въздействието върху околната среда, в случай че е приложимо или друг административен акт, предвиден в специален закон;
  • съгласуване при условията и по реда на Закона за културното наследство - за недвижими културни ценности и за строежи в техните граници и охранителните им зони.

 

Важно е да знаете
Важно е да знаете

Следва да се отбележи, че съгласно чл. 147, ал. 1 от ЗУТ, в определени случаи не се изисква одобрение на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж.

 

Такива примери включват:

  • постройките на допълващото застрояване, с изключение на постройките, предназначени за производство, обществено обслужване или търговия;
  • монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция "Инспекция за държавен технически надзор";
  • реконструкция или основен ремонт на покриви на сгради, разположени в имоти - частна собственост, отредени за ниско жилищно застрояване, без изграждане на нови стоманобетонни плочи, без промяна на височината и предназначението на подпокривното пространство;
  • басейни с обем до 100 куб. м. в оградени поземлени имоти;
  • подпорни стени с височина от 1,20 м. до 2 м. над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
  • строежите по чл. 50, т. 1 и т. 2, буква "в" и строежите по чл. 55 от ЗУТ;
  • плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60 м. до 2,20 м., с изключение на случаите по чл. 48, ал. 9 от ЗУТ;
  • поземлените имоти, които до реализирането на подробния устройствен план могат да се използват за временни открити паркинги, пазари за сергийна търговия, открити обекти за спортни дейности и площадки за игра, преместваеми обекти по чл. 56, ал. 1 от ЗУТ и други подобни открити обекти въз основа на разрешение за строеж, съответно разрешение за поставяне, при условия и по ред, определени с наредба на общинския съвет.
  • монтаж на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 1 MW, включително към съществуващите сгради в урбанизираните територии, в т.ч. върху покривните и фасадните им конструкции и в собствените им поземлени имоти;
  • изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в сгради, в т.ч. в режим на съсобственост или етажна собственост;
  • изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи от регулационната линия на имота, в който се изгражда, до входната точка на мрежата в сградата;
  • оранжерии с площ от 200 кв. м до 1000 кв. м включително, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки.

 

Подаване на заявление за издаване на разрешение за строеж

Подаване на заявление за издаване на разрешение за строеж

След успешното изпълнение на предходните стъпки се преминава към процедурата по подаване на заявление за издаване на разрешение за строеж. Разрешението за строеж може да се издаде едновременно с одобряването на инвестиционния проект, когато това е поискано в заявлението.

Заявлението се подава до главния архитект на общината и към него се прилагат следните документи:

  • актуален документ за собственост/ документ за учредено право на строеж в чужд имот или документ, предоставящ право на строеж в чужд им от по силата на специален закон;
  • копие от пълномощно, заверено с "Вярно с оригинала" (при заявление от пълномощник);
  • вносна бележка или платежно нареждане за внесена такса;
  • виза за проектиране;
  • инвестиционен проект;
  • оценка на инвестиционния проект със съществените изисквания на строежите;
  • предварителни договори с експлоатационните дружества, за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура.

В зависимост от големината и спецификата на строежа може да се нуждаете и от документи, като положително становище на органите за пожарна и аварийна безопасност и оценка на въздействието върху околната среда.

Примерен образец на заявление за разрешение за строеж можете да видите на страницата на Община Средец.

Чл. 148, ал. 4 от ЗУТ дава информация за срока на издаване на разрешение за строеж, когато има одобрен инвестиционен проект – 7 дни от постъпване на писменото заявление. В разрешението се вписват:

  • всички фактически и правни основания за издаването му;
  • условията, свързани с изпълнението на строежа, включително оползотворяването на хумусния земен слой;
  • премахването на сградите без режим на застрояване или запазването им за определен срок до завършването на строежа.

 

Важно е да знаете
Важно е да знаете

Разрешението за строеж губи силата си, ако в срок от 3 години не започне строителство или в продължение на 5 години от започването му не завършите грубия строеж, включително покрива на сградите.

Строежите, чието разрешение за строеж е загубило действие, могат да бъдат осъществени след презаверяване на разрешението за строеж. Презаверяване на разрешението може да бъде поискано от възложителя на строежа в тримесечен срок от изтичането на съответния срок. Разрешението за строеж може да се презаверява само веднъж - за подновяване на срока за започване на строежа или за подновяване на срока за завършване на строежа.

 

Срок

В случай че оспорване на разрешението за строеж не постъпи в срок от 14 дни, то влиза в сила.

 

Такса

За издаване на разрешение за строеж се заплаща такса, съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и съответната наредба, приета от общинския съвет.

 

Повече информация
Повече информация

Повече информация за издаване разрешение за строеж можете да откриете на страницата на Дирекция за национален строителен контрол и на страницата на Административния регистър.

 
 
Пишете ни
Министерство на икономиката и индустрията
ул. "Славянска" № 8
ЕИК 177549105
Тел.: +359 2 940 7001

факс: +359 2 9872190; 02 9819970
 
Оперативна програма Заявяване на услуги по електронен път
Контакти: София 1052 ул. "Славянска" 8 тел. 02 940 7001   e-docs@mi.government.bg