Актуално към 26.03.2021 г.
В тази секция можете да намерите следната информация:
- Какво значи „промяна на предназначението“?
- Какво значи „обект“ и как се разграничават отделните обекти?
- Какво значи „код“ на обекта, от гледна точка на смяната на предназначение?
- Каква е процедурата по промяна на предназначението?
- Какви са специфични изисквания има при смяна на предназначение на обект в жилищна сграда?
- Какви могат да бъдат негативните последствия за мен, ако използвам обект не по предназначението му?
В бизнеса Ви може да се налага недвижими имоти да се използват не по предназначението им. Възможно е, например, да се наложи в офис да се извършват производствени дейности, жилище да се използва за магазин или пък къща, която ще се ползва като хотел и т.н. В тези ситуации, преди да започнете да ползвате помещението спрямо новото му предназначение, единственият възможен и законен вариант е да се смени предназначението на обекта.
Какво значи „промяна на предназначението“?
Законовото определение за промяна предназначението на обект има в § 5, т. 41 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ЗУТ), а именно промяната от един начин на ползване в друг, съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни и определени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър и нормативните актове за неговото прилагане.
За да разберем какво се крие зад законовото определение, следва да изясним значението на използваните термини.
Какво значи „обект“ и как се разграничават отделните обекти?
Обект е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР). В тази връзка, „обекти“ са:
- поземлените имоти;
- сгради, включително изградени в груб строеж, както и съоръжение на техническата инфраструктура [1], в което има самостоятелен обект;
- самостоятелен обект [2] в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура.
Какво значи „код“ на обекта, от гледна точка на смяната на предназначение?
Съгласно кадастралните регистри всеки един обект, в зависимост от вида си, се идентифицира с редица кадастрални данни като: идентификатор (уникален номер); площ, етаж/брой етажи; идеални части от общите части на сградата; адрес; номер на партидата на имота в имотния регистър и други. Един от идентифициращите обектите елементи е и тяхното „предназначение“, за което всеки един обект получава съответен код.
Видовете обекти, според тяхното предназначение са описани в „Класификатор за предназначение на сградите, на съоръженията на техническата инфраструктура със самостоятелни обекти и на самостоятелните обекти в тях“, Приложение № 4 към чл. 16, ал. 3 от НАРЕДБА № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, като например:
- „Сгради за постоянно и временно обитаване“: Жилищна сграда – еднофамилна – код 100; хотел – код 160 и др.;
- „Обществени сгради“: Сграда за търговия – код 200; Административна, делова сграда – код 300 и др.;
- „Производствени, складови и инфраструктурни сгради“: Промишлена сграда – код 400, селскостопанска сграда – код 420 и др.;
- „Самостоятелни обекти в сгради и в съоръжения на техническата инфраструктура“: офис – код 660; склад – код 670; жилище – код 500; за търговска дейност – код 550 и др.
Каква е процедурата по промяна на предназначението?
Процедурата за промяна на предназначението на обект е дълга, сложна и скъпа. Без значение дали преустройството включва строителни работи или не, законът третира всяка промяна на предназначение на обект (жилище, магазин, офис, ателие) като нов строеж.
Ето защо, следва да преминете през редица процедури и да имате виза за проектиране (в предвидените случаи в чл. 140, ал. 3 от ЗУТ), одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж.
Инвестиционните проекти следва да се съгласуват с експлоатационните дружества (електроснабдяване, водоснабдяване и др.)
След получаване на съответното Разрешение за строеж, може да се пристъпи към строителни работи, ако такива са необходими. Независимо от вида и обема на строителството (ремонта) следва да се съставят всички изискуеми актове и протоколи по време на строителството тук и тук.
Най-накрая, след приключване на строителството, се издава разрешение за ползване, респективно удостоверение за въвеждане в експлоатация и, ако е приложимо, се извършва категоризацията (заведения за хранене и развлечения) на обекта и се получават разрешения от специализирани контролни органи в зависимост от спецификата на обекта и бъдещото му предназначение (напр. разрешения от общински органи, Областна дирекция по безопасност на храните, регионални здравни инспекции и др.).
| Важно е да знаете | |
 | Промяна на предназначението на имот се извършва от името на собственика и в негова полза. Ето защо, биха могли да са налице рискове, в случай че ползвате помещението на основание договор за наем и тези отношения не са предварително уредени. |
Важно е да знаете, че към проектите за преустройства в жилищна сграда задължително се представя мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата, а когато се налагат изменения в конструкцията или се увеличават натоварванията, се представя и конструктивна част към инвестиционния проект.
Ако обектът, който се преустройва е в сграда-паметник на културата, то проектът се съгласува и с Националния институт за недвижимо културно наследство.
Какви специфични изисквания има при смяна на предназначение на обект в жилищна сграда?
В надземните етажи на жилищна сграда освен жилища могат да се изграждат и ателиета и кабинети за индивидуална творческа дейност, при съблюдаване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания, както и на нормите за безопасност.
В съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, при следните условия:
- обектите се намират на първия или на полуподземния етаж (по изключение и на други надземни етажи въз основа на решение на общото събрание на собствениците на жилища и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обекта [3]);
- преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания (разрешения от Областна дирекция по безопасност на храните, сертификати за противопожарна безопасност и др.);
- изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища, непосредствени съседи на обектите.
Съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда може да се преустрои с промяна на предназначението му за магазин или за други обслужващи дейности при следните условия:
- при спазване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания;
- ако се осигури самостоятелен вход извън входа и общите помещения на жилищните етажи;
- решение на общото събрание на собствениците и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища-непосредствени съседи на обекта.
В гореописаните хипотези може и да не получавате съгласие на собствениците в етажната собственост, когато става въпрос за обекти за нежилищни нужди (например магазин), изградени в заварена от Вас сграда, при условие, че при преустройството:
- не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им;
- не се изменят съществено общите части на сградата;
- се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос;
- не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване.
Ако не са налице тези условия, се спазват изискванията на чл. 185, ал. 2 и 3, ЗУТ.
Не се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост и при възстановяване на жилищното предназначение на вече преустроени за нежилищни нужди самостоятелни помещения и обекти, изградени в заварена от Вас жилищна сграда.
Какви могат да бъдат негативните последствия за мен, ако използвам обект не по предназначението му?
Съществува изрична законова забрана строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация (чл. 178, ал. 4 от ЗУТ). Последствията от неспазване на разпоредбата са следните:
- за строежи от първа до трета категория – началникът на Дирекцията за национален строителен контрол или упълномощено от него длъжностно лице въз основа на съставен констативен акт забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и други;
- за строежи от четвърта и пета категория кметът на общината или упълномощено от него длъжностно лице въз основа на съставен констативен акт забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и други;
- глоба от 100 до 500 лева. Ако нарушението бъде продължено, след като е констатирано с акт, или ако в срока за издаване на наказателно постановление бъде извършено друго нарушение от същото лице, наказанието е глоба от 3 000 до 15 000 лв. независимо от наказанието по първото нарушение.
След отстраняване на причините, които са предизвикали забраната и след заплащане на дължимите глоби и такси, въвеждането на строежите в експлоатация се разрешава.
За повече информация за таксите, свързани с промяна на предназначение вижте тук.
| Повече информация | |
 | За повече информация вижте:
|
[1] Обособена част от сградата или съоръжението, която е обект на собственост и има самостоятелно функционално предназначение;
[2] Например – мостове, тунели, надлези, подлези, прелези и др., преносни проводи, електрически подстанции, пречиствателни станции за питейни и отпадъчни води и др.
[3] Съседите в жилищата до Вас, както и тези на етаж под и над Вашия, всички, с които имате общи стени, или ви разделя таван или под.