Получаване на разрешение за строеж

Актуално към 18.06.2025 г.

Обща информация

Строежи могат да се извършват, само ако са разрешени съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ). Съгласно чл. 12, ал. 2 от ЗУТ, застрояване се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила подробен устройствен план и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон.

В зависимост от характеристиките, значимостта, сложността и рисковете при експлоатация строежите се разделят на 6 категории. Към всяка категория може да видите пример, като пълният списък е описан в чл. 137, ал. 1 от ЗУТ и Наредба № 1 от 30 юли 2003 г. за номенклатурата на видовете строежи.

• Първа категория – автомагистрали, национално значими строежи – магистрали, скоростни пътища и пътища I и II клас от републиканската пътна мрежа и съоръженията към тях, жп гари, пристанища, летища, язовири, топло и газопроводи, електро проводи над 110 KV, пречиствателни станции за питейни води, централи с мощност над 100 MW, други стратегически обекти и културни ценности от национално значение.
• Втора категория – третокласни пътища от републиканската пътна мрежа и съоръженията към тях; Регионално значими обекти – първостепенна улична мрежа I и II клас и съоръженията към нея, , сгради за обществено обслужване с капацитет над 1000 места за посетители и/или с височина над 28 м. , лечебни заведения, производствени сгради с капацитет от 200 до 500 работни места, централи с мощност 25–100 MW и др.
• Трета категория – Общински обекти – пътища, улици, паркове над 1 ха., сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ над 5000 кв. м. или с капацитет от 200 до 1000 места за посетители и др.;
• Четвърта категория –частни пътища, улици V–VI клас, жилищни и смесени сгради със средно застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ от 1000 до 5000 кв. м включително или с капацитет от 100 до 200 места включително за посетители, производства от 50 до 100 работни места, малки паркове.инсталации, съоръжения, прилежаща инфраструктура и др.
• Пета категория – жилищни и смесени сгради, с ниско застрояване, вилни сгради, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000 кв. м. или с капацитет до 100 места за посетители или до 50 работни места; преустройства, инфраструктура, която не попада в предходните категории и др.
• Шеста категория – временни строежи, свързани с организация и механизация на строителството, стопански постройки със селскостопанско предназначениеq строежите от допълващото застрояване, строежите за които не се изисква одобрение на инвестиционни проекти (по чл. 147 ЗУТ).

---

Важно е да знаете
	Строеж, който по един критерий попада в една категория, а по друг – в по-висока, се категоризира в по-високата категория.

---

Съгласно закона имате право да започнете строителна дейност, само ако притежавате разрешение за това. Разрешението за строеж, издадено от главния архитект на общината е основата за започване на процеса/в общини, разделени на райони е възможно издаването на разрешение за строеж и от районния главен архитект/. В чл. 148, ал.3 от ЗУТ са описани хипотези, в които разрешението за строеж се получава от друг орган на изпълнителната власт.

Ако извършите самоволно строителство, без да сте преминали през предвидената процедура за издаване на разрешение, строителният обект ще попадне в категорията „незаконни строежи“. Незаконните строежи подлежат на премахване от съответния компетентен орган в зависимост от категорията на строежа – Дирекцията за национален строителен контрол /I – III категория/ или съответната общинска администрация / IV-VIII категория/. При неизпълнение на заповедта за доброволно премахване на незаконния строеж в указания срок, административният орган има правомощеито да извърши принудително премахване, като направените разходи се възстановяват от адресата на заповедта.

Следва да се отбележи, че за определен тип строежи, описани в чл. 151, ал. 1 от ЗУТ не се изисква разрешение за строеж, а именно:

• текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации;
• текущ ремонт и поддържане на елементите на техническата инфраструктура, с които не се променят трасето и техническите характеристики;
• оранжерии с площ до 200 кв. м.; леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни;
• подпорни стени с височина до 1,2 м. над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
• изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м. и с площ до 30 кв. м.;
• остъкляване на балкони и лоджии;
• надгробни паметници, плочи и кръстове с височина до 3 м.;
• теренна консервация на недвижими културни ценности;
• консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи в интериор на архитектурно-строителни и художествени културни ценности и консервация на археологически недвижими културни ценности;
• монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради;
• леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м. в рамките на поземления имот;
• градински и паркови елементи с височина до 2,5 м. над прилежащия терен.
• изграждане на физическа инфраструктура в случаите по чл. 50, ал. 3, т. 3 от Закона за електронните съобщителни мрежи и физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в имоти – частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване;
• изграждане на сградни водопроводни и канализационни инсталации и водопроводни и канализационни мрежи, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти – частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до измервателните уреди на водопроводните отклонения за присъединяване към уличната водопроводна мрежа, съответно до ревизионната канализационна шахта за присъединяване към уличните канализационни мрежи;
• изграждане на електрически уредби и инсталации за ниско напрежение, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти – частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до границата на собственост на електрическите съоръжения;
• поддръжка, дооборудване и/или подобряване на елементи на приемно-предавателни станции, както и тяхната подмяна или допълване чрез монтаж или демонтаж на елементи от радиопредавателната система, с елементи и оборудване на същата или друга електронна съобщителна мрежа от същия и/или друг вид технология в същия или друг честотен обхват, при спазване на здравните норми и изисквания, в случай че не се налага да бъдат изпълнени изкопни работи и/или строително-монтажни работи, променящи конструкцията, вида на конструктивните елементи и/или натоварвания на съответните съоръжения, с оглед спазването на изискванията за механично съпротивление и устойчивост;
• парници с временна преносима конструкция, независимо от размера и формата, покрити с полиетилен, поливинил или друга подходяща материя, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки;
• точки за безжичен достъп с малък обхват, които отговарят на изискванията, определени в Регламент за изпълнение (ЕС) 2020/1070.
• изграждане, основен ремонт и подмяна на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници, а в случаите на геотермални системи – до дълбочина от 10 метра включително към съществуващите еднофамилни жилищни и вилни сгради и в прилежащите им поземлени имоти, енергията от които ще се използва само за собствено потребление, ако общата им инсталирана мощност не надхвърля до 20 kW.

Кой може да инициира процедурата по издаване на разрешение за строеж?

Разрешението за строеж се издава по искане на възложителя / по смисъла на чл. 161 ЗУТ/ – собственик на имота или лице, на което е учредено право на строеж в чужд имот или което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон.

Следва да се отбележи, че има и специална разпоредба (чл. 183 от ЗУТ), която урежда отношенията в случай на повече от един собственик:

• В съсобствен урегулиран поземлен имот може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственици.
• Надстрояване или пристрояване на сграда-етажна собственост, се разрешава въз основа на договор за учредяване на право на надстрояване или пристрояване със собственика на урегулирания поземлен имот в нотариална форма и декларация-съгласие с нотариална заверка на подписите от всички собственици в етажната собственост.

Каква е процедурата за придобиване на разрешение за строеж?

Снабдяване със скица на поземления имот

Услугата се предоставя от съответната служба на Агенция по геодезия, картография и кадастър след подаването на заявление по образец. Времетраене, цена и необходими документи може да видите на интернет страницата на Агенция по геодезия, картография и кадастър.

Издаване на виза за проектиране, когато е задължително (чл. 140, ал. 3 от ЗУТ)

Разрешение за строеж се издава само при наличие на влязъл в сила подробен устройствен план /ПУП/, съгласно чл. 12, ал. 2 от ЗУТ. В допълнение, чл. 148, ал. 16 от ЗУТ уточнява, че разрешение за строеж в урегулиран поземлен имот се издава само при приложен подробен устройствен план. Визата за проектиране представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му такива, с означени налични сгради и постройки в него, и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива. Визата се издава от главния архитект на общината в срок до 14 дни от постъпване на заявлението. Допълнителна информация за нужна документация към заявлението, такси и времетраене за Столична Община може да намерите на интернет страницата на институцията.

---

Важно е да знаете
	Образците на заявления и самата процедура може да се различават за конкретната община. Допълнителна информация може да бъде намерена на сайта на всяка община.

---

Съгласуване и одобряване на инвестиционен проект

Тази стъпка е уредена в глава VIII, раздел II в ЗУТ, като същата е основание за издаване на разрешение за строеж. Възложителят трябва да подготви и подаде заявление до административния орган, като представи оценка за съответствие на всички части на инвестиционния проект. Оценката включва проверка за съответствие с предвижданията на подробния устройствен план, правилата и нормативите за устройство на територията, нормативните изисквания към строежите, съгласуваността между отделните части на проекта, пълнотата на инженерните изчисления, изискванията за безопасна експлоатация на съоръжения с повишена опасност, специфични нормативни изисквания към обекта, административни актове по специални закони, националните изисквания за строителни продукти и изискванията за предотвратяване на големи аварии с опасни вещества и др. Тя може да бъде извършена от лицензиран консултант под формата на комплексен доклад. Законът предвижда и хипотеза, при която оценката за съответствие да може по желание да бъде извършена от експертен съвет на одобряващата администрация единствено за жилищни и смесени сгради с ниско застрояване и вилни сгради по чл. 137, ал. 1, т. 5, буква „а“, техните реконструкции, преустройства, основни ремонти и промяна на предназначението, както и за обектите по чл. 137, ал. 1, т. 5, букви „д“ и „е“.

Допуска се разрешение за строеж да се издаде въз основа само на одобрен идеен проект при условие, че за него е извършена предварителна оценка за съответствие с предвижданията на подробния устройствен план, с правилата и нормативите по устройство на територията, с изискванията към строежите съгласно нормативните актове за функционалност, транспортна достъпност, опазване на околната среда и здравната защита, както и за взаимната съгласуваност между отделните части на проекта и е одобрен от компетентен орган. Следващите фази на проектиране се одобряват в хода на строителството преди извършване на съответните строително-монтажни работи и подлежат на оценка за съответствие в смисъла описан по-горе. Върху всяка част от инвестиционните проекти се вписва номерът на разрешението за строеж, към което се одобряват.

Инвестиционните проекти се съгласуват и одобряват въз основа на представени:

• оценка на съответствието на проектната документация с основните изисквания към строежа;
• положително становище на органите за пожарна безопасност и защита на населението за строежите от първа, втора и трета категория;
• предварителни договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура;
• оценка на въздействието върху околната среда, в случай че е приложимо или друг административен акт, предвиден в специален закон;
• съгласуване при условията и по реда на Закона за културното наследство – за недвижими културни ценности и за строежи в техните граници и охранителните им зони.
• и други спрямо спецификите на инвестиционния проект

---

Важно е да знаете
	Следва да се отбележи, че съгласно чл. 147, ал. 1 от ЗУТ, в определени случаи не се изисква одобрение на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж.

---

Такива примери включват:

• постройките на допълващото застрояване, с изключение на постройките, предназначени за производство, обществено обслужване или търговия;
• монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция „Инспекция за държавен технически надзор“;
• реконструкция или основен ремонт на покриви на сгради, разположени в имоти – частна собственост, отредени за ниско жилищно застрояване, без изграждане на нови стоманобетонни плочи, без промяна на височината и предназначението на подпокривното пространство;
• басейни с обем до 100 куб. м. в оградени поземлени имоти;
• подпорни стени с височина от 1,20 м. до 2 м. над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
• строежите по чл. 50, т. 1 и т. 2, буква „в“от ЗУТ
• плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60 м. до 2,20 м., с изключение на случаите по чл. 48, ал. 9 от ЗУТ;
• поземлените имоти, които до реализирането на подробния устройствен план могат да се използват за временни открити паркинги, пазари за сергийна търговия, открити обекти за спортни дейности и площадки за игра, преместваеми обекти по чл. 56, ал. 1 от ЗУТ и други подобни открити обекти въз основа на разрешение за строеж, съответно разрешение за поставяне, при условия и по ред, определени с наредба на общинския съвет.
• монтаж на инсталации за производство на електрическа енергия, включително съоръженията за присъединяването им към електроразпределителната мрежа, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 1 МW включително към съществуващите сгради и постройки, в т.ч. върху покривните и фасадните им конструкции и в прилежащите им поземлени имоти. За монтаж на инсталациите върху съществуващите сгради и постройки, в т.ч. върху покривните и фасадните им конструкции, разположени извън урбанизираните територии, не се изисква изработване и одобряване на подробен устройствен план;
• изграждане на енергиен обект по чл. 25а, ал. 1 от Закона за енергията от възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 5 МW;
• изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в сгради, в т.ч. в режим на съсобственост или етажна собственост;
• изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи от регулационната линия на имота, в който се изгражда, до входната точка на мрежата в сградата;
• оранжерии с площ от 200 кв. м до 1000 кв. м включително, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки.
• основен ремонт на приемно-предавателни станции и тяхната физическа инфраструктура, в случай че не се налага да бъдат изпълнени изкопни работи и/или строително-монтажни работи, променящи конструкцията, вида на конструктивните елементи и/или натоварвания на съответните съоръжения, с оглед на спазването на изискванията за механично съпротивление и устойчивост.

Подаване на заявление за издаване на разрешение за строеж

След успешното изпълнение на предходните стъпки се преминава към процедурата по подаване на заявление за издаване на разрешение за строеж. Разрешението за строеж може да се издаде едновременно с одобряването на инвестиционния проект, когато това е поискано в заявлението.

Заявлението се подава до главния архитект на общината и към него се прилагат следните документи:

• актуален документ за собственост/ документ за учредено право на строеж в чужд имот или документ, предоставящ право на строеж в чужд им от по силата на специален закон; за сгради на жилищностроителни кооперации – и влязло в сила решение на общото събрание за приемане на проекта;
• копие от пълномощно, заверено с „Вярно с оригинала“ (при заявление от пълномощник);
• вносна бележка или платежно нареждане за внесена такса;
• виза за проектиране с изходни данни и условия за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура по чл. 140а или виза за проектиране по чл. 140, ал. 3; ЗУТ
• инвестиционен проект;
• оценка на инвестиционния проект със съществените изисквания на строежите;
• предварителни договори с експлоатационните дружества, за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура.

В зависимост от големината и спецификата на строежа може да се нуждаете и от документи, като положително становище на органите за пожарна и аварийна безопасност и оценка на въздействието върху околната среда.

Примерен образец на заявление за разрешение за строеж можете да видите тук.

Чл. 148, ал. 4 от ЗУТ дава информация за срока на издаване на разрешение за строеж, когато има одобрен инвестиционен проект – 7 дни от постъпване на писменото заявление. В разрешението се вписват:

• всички фактически и правни основания за издаването му;
• условията, свързани с изпълнението на строежа, включително оползотворяването на хумусния земен слой;
• премахването на сградите без режим на застрояване или запазването им за определен срок до завършването на строежа.

---

Важно е да знаете

Разрешението за строеж губи силата си, ако в срок от 3 години не започне строителство или в продължение на 5 години от започването му не завършите грубия строеж, включително покрива на сградите, в продължение на 10 години от започване на строителството на елементи на техническата инфраструктура то не е завършено или не е завършен грубият строеж, Строежите, чието разрешение за строеж е загубило действие, могат да бъдат осъществени след презаверяване на разрешението за строеж. Презаверяване на разрешението може да бъде поискано от възложителя на строежа в тримесечен срок от изтичането на съответния срок. Разрешението за строеж може да се презаверява само веднъж – за подновяване на срока за започване на строежа или за подновяване на срока за завършване на строежа.

---